Fenntartható fejlődés gyakorlati szemmel

alakas.jpg 

Július elsejétől elérhető a Családok Otthonteremtési Kedvezménye, a CSOK, amely többek között az ingatlan hasznos alapterületéhez méri a támogatás mértékét.

Mivel a hétköznapokban a többféle alapterület gyakran keveredik, az FHB Lakásárindex tematikus kiadványában ezúttal a lakóingatlanok alapterületéről mutat be hasznos információkat. 

Az alapterület fogalmának meghatározása nem egyszerű, különböző típusait egy kormányrendelet (OTÉK) melléklete is definiálja, de a bruttó, nettó és hasznos alapterületről sok részletes információ található az interneten is. Ha egy ingatlan alapterületéről beszélünk, általában a nettó területét értjük alatta, ami a falak közti területet jelenti (szó szerint pedig: a "helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe", a burkolatlan falsík 0,9 méter magasságban mérve). A nettó alapterület általában viszonyítási pontként funkcionál a többi területtípus meghatározásához - olvasható a legfrissebb FHB Lakásárindexben.

A bruttó alapterület a nettóhoz képest abban tér el, hogy itt a területszámítás a falakat is tartalmazza, ezáltal ez az "épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület". Hagyományos építésmódú és alaprajzú lakásoknál jellemzően a bruttó alapterület általában 15-20 százalékkal nagyobb, mint a nettó.

Miért fontos?

Ennek a mutatónak leginkább a beépíthetőségi szabályozásoknál van szerepe. Hivatalos szerepet tölt be például a júliustól a vissza nem térítendő állami támogatás, a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (röviden a CSOK) esetében adható összegek meghatározásánál a hasznos alapterület fogalma.

A hasznos alapterület a 190 centiméternél alacsonyabb belmagasságú (a beépített tetőtereknél, lépcső alatti tereknél tipikus ferde falsík) részek területének a teljes nettó alapterületből történő kivonásával számítható ki, de amennyiben a maradék alapterület jelentősen alacsonyabb a nettó területnél, akár további csökkentés is alkalmazható, melynek mértéke 10-25 százalék.

Erkély, terasz, loggia

A hivatalos fogalmakon túl élnek olyan konvenciók, amelyeket egyes közvetítők és eladók használnak előszeretettel. A terasz, erkély, vagy loggia területét természetesen nem lehet ugyanolyan értéken figyelembe venni, mint a lakás belső részeit. Ezeket gyakran az egyedi viszonyokat is figyelembe véve értékelik a szakemberek (vagy akár az eladók). Gyakran az erkély, terasz területének 25 százalékát adják a lakáséhoz, az alulról-felülről és három oldaláról biztosan zárt loggia esetében pedig 50 százalékot számítanak fel.

Földszint terasznál 10-30 százalékos területi beszámítás a szokásos.  A részben a talajszint alatti, de még normál méretű nyílászárókkal rendelkező szuterént 60-75 százalékban, az önálló helyiségként kialakított galériát (rögzített szerkezetű, a meglévő tartószerkezethez erősített) 40-50 százalékban, míg a nyitott galériát minimális 5-10 százalékos értéknövelő beruházásként szokás beszámítani.

Kérdezzen rá a részletekre

Gyakran nem részletezik a hirdetésekben e sokféle alapterületet, tehát érdemes rákérdezi a részletekre. Javasolt előre tisztázni az egyes helyiségek nettó és hasznos alapterületeit, önálló háznál a telken álló épületek bruttó alapterületét is. Hiszen például a lakás hasznos alapterületének ismeretében kalkulálhatunk a CSOK igénylés lehetőségével, melyet az FHB Bank a honlapján elérhető praktikus jogosultság ellenőrző alkalmazással is segít.

Lakásállomány és építések

A magyarországi lakóingatlanok átlagos alapterülete 2011-ben 77 négyzetméter volt. A népszámlálási adatokból rögtön szembetűnik, hogy a nagyobb városokban az jóval jóval alacsonyabb, mint az országos érték, mivel gyakoribbak a társasházak. Budapesten és a megyeszékhelyeken az átlagos alapterület ezért jócskán elmarad az országos szinttől. A spektrum másik végén az egyéb községek és városok találhatók, ahol túlnyomó részben családi házak alkotják a lakóingatlan állományt.

Az FHB Lakásárindex adatbázisa alapján az eladott lakások alapterülete alacsonyabb az állomány alapterületénél, azaz a társasházi lakások nagyobb része cserélt tulajdonost, mint a családi házaké, vagyis a kisebb otthonok kelendőbbek. Szembetűnő még, hogy Külső-Pest sokkal inkább Belső-Pesttel mutat hasonlóságot ebben az összevetésben, mintsem Budával, vélhetően mert Budán több családi ház cserélt gazdát, mint Külső-Pesten.

Figyelni kell a beépíthetőségre is

Családi házaknál a telek és a ház (felépítmények) viszonya is befolyásolhatja az árat. A már említett OTÉK és a helyi önkormányzat hatályos vagy elfogadás előtt álló rendezési terve, városrendezési és építési szabályzata a különböző besorolású övezetekre meghatározhat beépítési korlátozásokat a telek és a felépítmény területének arányára, illetve a ház összes területének (szintterület: az összes építményszint bruttó alapterülete) arányára vonatkozóan is. Emiatt egy olyan telek, amire az érvényes szabályozás nagyobb házat enged építeni, értékesebb lehet.

A beépítettséget azonban nem csak a szabályozás, hanem a keresleti viszonyok is alakítják. Budapest agglomerációjában hasonló szabályozások érvényesülnek, a hányadosok mégis eltérőek. Az agglomeráció drágábbra taksált északnyugati és nyugati szektorában a legmagasabb, 17 százalékos beépítettségűek az átlagosan 791 négyzetméteres telkek, míg a másik végletet a délkeleti rész jelenti 11 százalékkal (856 négyzetméteres átlagos telekterülettel).

Ennyi a hitel aránya a fajlagos lakásárban

Lakásvásárláshoz a legtöbb háztartás hitelt vesz fel, átlagosan 5-6 millió forintot. Amennyiben ezt a számot összevetjük a forgalomban szereplő átlagos ingatlan méretekkel (60-80 négyzetméter), akkor azt mondhatjuk, hogy a lakás négyzetméter árából jellemzően 60-100 ezer forintnyi részt fizetnek ki hitelből a vevők.

Minél hosszabb a futamidő, illetve minél alacsonyabb a kamat, annál kevesebb lesz az egy négyzetméter finanszírozására jutó törlesztőrészlet (is). A hitel kamatok manapság csökkenő tendenciát mutatnak, az általános kamatkörnyezet csökkenése tehát a törlesztőrészletek csökkenését is magával vonja. A kamat ugyanakkor függ attól, hogy milyen hosszú távon szeretné az ügyfél azt rögzíteni. Hosszabb kamatperiódusú hitellel bebiztosítható a hosszú távon változatlan törlesztőrészlet, jellemzően felárral, míg a gyakoribb kamatváltoztatású referencia hozamhoz kötött hitelek esetén a kamatok alacsonyabbak.

A hitel "ára" számos más tényezőtől is függhet, így például attól, hogy piaci, vagy támogatott konstrukciót választ az ügyfél, mennyi a vásárlás során az önerő (CSOK támogatás igénylésével tudja-e növelni) aránya a vételárhoz viszonyítva, mekkora rendszeres jövedelem jóváírás várható a számlájára, vagy milyen egyéb banki termékeket vesz igénybe. A bankok ugyanis általában különböző kedvezményekkel díjazzák azt az ügyfelet, aki elsődleges bankjául választja a hitelt nyújtó bankot, az ezáltal szerzett banki kamatkedvezményekkel pedig még alacsonyabb kamatokat lehet elérni.

Amennyiben tetszett a cikkünk, illetve más hasonló híreket is szívesen olvasna, itt lájkolhatja oldalunkat!

Kapcsolódó cikkeink:

Forrás