Kelenföld Budapest legnagyobb bevásárlóközpontja, a főváros első felhőkarcolója, Európa egyik legnagyobb tömegközlekedést érintő barnamezős beruházása és szárazföldön vergődő ikonikus üvegbálna - jóllehet csupán maroknyi fejlesztésről tudunk beszámolni a budapesti ingatlanpiacon, a tervek annál nagyobb szabásúak. Cikksorozatuk második részében komplex fejlesztések keretében megvalósuló plázákat és egyedi projekteket mutatunk be. Eközben egyre aktuálisabb kérdés, hogy mi lesz az utóbbi évtizedekben épült bevásárlóközpontok sorsa: a fogyasztók részéről az új impulzusok keresése és az innováció igénye állandó, így nem maradhat el a régi koncepciók újragondolása. Azonban nézzük előbb a versenytársakat! Mi készül még Budapesten?

A válság kirobbanása óta a kiskereskedelmi ingatlanfejlesztések az ingatlanszektor többi szegmenséhez hasonlóan parkolópályára kényszerültek. Az elmúlt két évben mindössze két bevásárlóközpont került átadásra Budapesten, amelyek még válság előtti békeévek eredményei. Azóta újabb fejlesztésekbe csak a legbátrabbak vágtak bele, így éppen építés alatt álló bevásárlóközpontokkal nemigen találkozunk. Az Andrássy úti il Bacio di Stile luxusáruházon kívül mindössze egy ilyenről tudunk beszámolni: az Árkád II március 20-án nyit.

Magyarország legnagyobb plázája

A 10 éve működő Örs vezér téri Árkád az egyik legjobban teljesítő bevásárlóközpont Budapesten. A pláza átlagforgalma még nemzetközi összehasonlításban is magas, így a siker a fejlesztő ECE Csoportot már az átadás után egy évvel a második ütem megépítésére ösztönözte. Az Árkád II. tervezése 7 évvel ezelőtt kezdődött, ennek eredménye egy közel 80 millió eurós beruházásból megvalósított három szintes új épületrész, további 20 000 nm bérbeadható területtel. Az Árkád I. és II. összekötésével Magyarország legnagyobb kereskedelmi területű bevásárlóközpontja jön létre 68 000 nm bérbe adható területen, letaszítva trónjáról az eddigi csúcstartó 64 000 nm-es Aréna plázát. A komplexum összesen 200 üzletet, kávézót, vendéglátóipari létesítményt és szolgáltatót, illetve 1600 parkolóhelyet kínál majd.

Az Árkád II. építésével párhuzamosan már megkezdődtek az Arkád I. felújítási munkálatai, az átadást követően pedig még intenzívebben koncentrálnak a régi épületrész átépítésre (a munkálatok közben az üzletközpont mindvégig nyitva tart, csak részeit zárják le). A korábbi épület megújulása ebben az esetben magától értetődő, annál is inkább, mert a kibővült bevásárlóközpontra új koncepciót alakítanak ki, amelyben érvényesülhetnek a két épületrész szinergiái. Az tendencia nagy vonalakban az, hogy a korábbi mágnesbérlők átköltöznek az Árkád II-be, jellemzően nagyobb területekre, míg a régi épületben kisebb üzlethelyiségeket alakítanak ki, színesítve ezzel a teljes komplexum kínálatát. Többek közt az Interspar, a Libri, a Hervis, a New Yorker és a Vodafone költözik az Árkád II-be, nagyobb bérleményekbe. Az új épületben új bérlőként jelenik meg a Van Graaf , több mint 4000 nm-en, és az Árkád I-ben nyílik meg az ország első Lego Monobrand üzlete. A két plázában összesítve közel 100 új szerződést kötöttek - fejtette ki kérdésünkre Turi Tamás, az ECE bérbeadási igazgatója.

A komplexumban a korábbinál csaknem kétszer akkora játszóházat alakítanak ki, ami elsőre inkább gyanúsnak vagy érdektelennek tűnik (az üresen álló területeket alternatív módokon hasznosítják, hogy ne legyenek üresen tátongó üzletek), valójában ez egy logikus és letesztelt koncepció része: a bevásárlóközpontok fontos célcsoportja a fiatal felnőttek és a középkorúak, akik így a gyerekeiket biztonságban tudva, lényegesen több időt tölthetnek vásárlással, lényegesen nagyobb forgalmat generálva.

Mire készül az ECE?

Az Árkád II. kapcsán az ECE Group jelenlegi tevékenységét vizsgálva érdekes tendenciát figyelhetünk meg. Fejlesztési lehetőségek hiányában a cégcsoport kizárólag kivételesen jó adottságú új projekten dolgozik, ugyanakkor egyre inkább koncentrál a már működő bevásárlóközpontjainak kibővítésre, felújítására és átépítésére. Csaknem 12 ilyen projektje fut, főként Kelet-Közép-Európában és Németországban. Ha a fejlesztési aktivitás továbbra is stagnál, jó esély van arra, hogy ez a tendencia tovább folytatódik, és más fejlesztők is ebbe az irányba mozdulnak el.

Egy német elemzőcég, a German Company for Market and Sales Research (GMA) vizsgálata szerint a németországi plázák 48 százalékának sürgős revitalizációra van szüksége ahhoz, hogy továbbra is versenyképes maradjon újonnan piacra lépő társaikkal szemben. A folyamatos modernizáció és az új fogyasztói igényeket kielégítő megoldások nélkül a bevásárlóközpontok elavulnak. Ez nem csak az épület felújítását jelenti - a marketingstratégiától kezdve az épületdesignon át az alaprajzok újrarajzolásáig minden területen érdemes átvilágítani a korábbi terveket. (A témát és a jövő plázáit cikksorozatunk következő részében járjuk körül.)

A cégcsoport már megalapozta következő budapesti projektjét is. 5 szintes, bruttó 140 ezer négyzetméteres bevásárlóközpontot tervez a Szentendrei út és a Filatorigát HÉV-megálló között. A beruházásra jogerős szabályozási terv már van, az építési engedély azonban még hiányzik, így az építkezés és az átadás ideje bizonytalan.

Érdemes itt megemlékezni arról, hogy a Westend II., és néhanapján még a Mamut III. megépítésének híre is időről-időre szárnyra kap, bár konkrétumok vagy további információk a fejlesztők részéről nem nagyom hangzanak el. A Westend és a Mammut szintén a legsikeresebb bevásárlóközpontok egyike Budapesten, ami vélhetőleg jó alapot ad a további terjeszkedésnek.

Megaprojektek - A négyes metró két vége

A négyes metró mindkét végén nagyszabású projektek készülődnek: keleten az Echo Investment multifunkcionális fejlesztése a Bosnyák téren, nyugaton pedig a Futureal Csoport újabb városrevitalizációs projektje a Kelenföldi pályaudvarnál. Ezek a megaprojektek felmentést kaptak a vitatott plázastop törvény alól, amely az "épített környezet alakításáról és védelméről szóló" 1997. évi törvény módosítása, és gyakorlatilag megtiltja a 300 nm-nél nagyobb alapterületű kereskedelmi létesítmények (üzlet és bevásárlóközpont minden fajtája) építését, ill. 300 nm-nél nagyobb területűre való bővítését. A tilalom alól a Nemzetgazdasági Minisztérium által vezetett bizottság adhat felmentést, amelyet a két fenti projekt esetében meg is tett. A bizottság a felmentést azzal indokolja, hogy a projektek nagyban hozzájárulnak a környék infrastruktúrájának fejlesztéséhez, továbbá a piacra és a környezetre gyakorolt hatásaik nem károsak, sőt kedvezőek.

A lengyel Echo Investment 2006-ban vásárolta meg a zuglói önkormányzattól a Bosnyák téren elhelyezkedő, már hosszú évek óta üresen és elhanyagoltan álló 6,8 hektáros területet, és 2008 októberében bejelentette, hogy a MUNDO - Zugló Kerületközpont építési munkálatait 2009 elején megkezdi. A már eredetileg is több központi és közösségi funkciót (templom, piaccsarnok, tömegközlekedési csomópont) tömörítő csomópontba tervezett új komplexum a tervek szerint egy 65 000 nm alapterületű bevásárló- és szórakoztató központot (37 300 nm kiskereskedelmi bérbeadható területtel), egy négy épületből álló modern irodaépület-együttest, valamint 1450 parkolóhelyet (ebből 400 P+R célra) foglalna magába, továbbá a beruházó közlekedési fejlesztéseket is megvalósítana.

Az építkezést 2009 elején kezdték volna, a bevásárló- és szórakoztató központ, valamint az első irodaépület 2010 negyedik negyedévében került volna átadásra, a három különálló irodaépület építése 2011-ben indult volna.

Noha az 50 milliárd forintból megvalósítandó Mundo Centert a régió legérdekesebb és legnagyobb kihívást jelentő öt projektje közé választották Európa legnagyobb ingatlanvásárán, cannes-i MAPIC-on, a budapesti beruházás hányattatott sorsra ítéltetett.

Bár a Mundo a plázastopot megúszta, a fejlesztő az eredeti elképzelésektől eltérő tervet adott be a XIV. kerületi önkormányzathoz, így az nem adta meg a szükséges engedélyeket. A legvitatottabb pontok a beépítettség növelése, kevesebb zöldfelület és közösségi tér kialakítása az eredeti tervekhez képest. A Mundo Center ráadásul a helyi lakosság és a civilek heves ellenállását is kiváltotta - a civilek különösen a Bosnyák téri piac eredeti formájának megszüntetését fájlalnák. Eközben a négyes metró építése körüli bonyodalmak és késések miatt gyakorlatilag beláthatatlan messzeségbe került a Mundo metrómegállójának kialakítása, jóllehet ez lett volna a projekt sikerének egyik kulcseleme.

Az ingatlanszektort sújtó megannyi csapás mellett tehát az Echo Investment és az önkormányzat hosszas egyezkedése, a felháborodott lokálpatrióták aktivitása és a metróvonal ellehetetlenülésének fényében nem csodálkozhatunk a projekt megfeneklésén és a kvázi hírzárlaton, ami a fejlesztést övezi. Az Echo magyarországi képviselőjétől annyit sikerült megtudnunk, hogy jelenleg a "rendezési tervet alakítgatják", és ha még idén meg is kapják az építési engedélyt, akkor is legkorábban 2015 végén nyithat meg a komplexum.

A cég jelenleg inkább a román piacon induló fejlesztésekre koncentrál, a Bosnyák téri projekt bérbeadásával nem nagyon foglalkoznak. A fejlesztő nyilatkozata és több korábbi közlemény szerint a komplexum bérbeadottsága 40%-on állt, amikor a projekt-előkészítés még gőzerővel folyt (pl. a Spar Magyarország Kereskedelmi Kft.-vel 7500 nm-es területre írtak alá bérleti szerződést). Azóta a megállapodások nagy része elveszett, mert lejártak a szerződések, egy részét azonban sikerült meghosszabbítani.

A vonal másik végén - Kelenföld Városrehabilitációja

A négyes metró másik végén egy szintén nagyszabású fejlesztés készülődik, mi több, "Közép-Európa legnagyobb, sok irányból megközelíthető közlekedési csomópontjának" létrehozását tervezik. A multifunkciós fejlesztés a Kelenföld Városrehabilitációs Projekt keretében valósulna meg Európa egyik legnagyobb tömegközlekedést érintő barnamezős beruházásaként. A PPP projektet fejlesztői részről a Futureal Csoport jegyzi, amely a helyi önkormányzattal és a közlekedési vállalatokkal együttműködésben alakítja ki a Budapest Gate (Őrmező) és az Etele City Center projektek kereteit, illetve a Kelenföldi pályaudvar egész környékének fejlesztési tervét. A fejlesztésbe bevont terület meghaladja a 36 hektárt, amelyen több mint 750 000 nm lakóingatlan-, iroda- és kereskedelmi ingatlanterületet terveznek felépíteni (később más fejlesztőket is bevonnának).

Talán még emlékszünk, hogy a Budapest látképe felett őrködők állandó dilemmáját is feszegették az ide álmodott "landmark" épületek - hírek szerint Budapest első felhőkarcolóját is ide tervezték. Ha az illetékes hatóságok nem is járulnak hozzá a magasház megépítéséhez, a fejlesztők akkor is mindenképpen rendhagyó irodát terveznek az autópálya mellé.

A terület terveinek elkészítését a Futureal finanszírozta, amely egy 40 ezer négyzetméteres bérbe adható területű bevásárlóközpontot építene az Etele téren 120 millió eurós beruházással . A fejlesztő tulajdonában van továbbá a síneken túl, a vasút és az M1-M7 autópályák közös bevezető szakasza közti terület egy része is. Az első szakaszban a bevásárlóközpont és az átszállást biztosító - intermodális - épület készülne el.

A projektről szintén alig szivárognak információk, a legutóbbi hírek szerint a Központi Építészeti-Műszaki Tervtanács támogatta a bevásárlóközpont engedélyezési tervét, illetve az intermodális épület elvi építési engedélyét. Noha a projekt rendkívül komplex és sikere nagyban függ az érintett közlekedési vállalatok, a Főváros és a XI. kerületi önkormányzat együttműködésétől, a fejlesztést vezénylő Futurealnak van tapasztalata hasonló városrehabilitációs projektek megvalósításában (Corvin Sétány projektté avanzsált Corvin-Szigony projekt) ami remélhetőleg gördülékenyebbé teszi a folyamatokat.

Partra vetett bálna

A Duna-parton csillámló üvegbálna története 2007-ben kezdődött. Ekkor született meg az elképzelés egy új ikonikus, látványos bálnát idéző épületről. A CET Budapest új szimbólumává válva kulturális központként funkcionálna a Közraktárak területén. A Budapest egyik legértékesebbnek számító területére tervezett projektre a Ferencvárosi Önkormányzat Építésügyi Hatósági Csoportja 2009 januárjában adta ki a jogerős építési engedélyt.

A kezdeti tervek szerint a beruházás összköltsége megközelítőleg 31,5 millió euró, melyből 7,6 milliárd forintot az épületek felújítása és átépítésére szánnak, továbbá 300 millió Ft-ot tesznek majd ki a vállalt infrastruktúra- és közlekedésfejlesztési beruházások, a Fővám tér kibővítése és a Nehru park összekötése a Fővám térrel. A fejlesztésre már 2007-ben írták ki azt a DBFO (Tervezés, Építés, Finanszírozás, Üzemeltetés) PPP-hez hasonló, ugyanakkor annál jóval szélesebb jogköröket biztosító programot, amelyet a Porto Investment Hungary Kft. nyert meg. A fővárosi önkormányzattal kötött megállapodás értelmében a beruházás valamennyi költségét - beleértve a közlekedésfejlesztést is magára vállalta. Cserébe 25 évre megkapta a terület hasznosítási és üzemeltetési jogát, és a bérbeadásra vonatkozó kizárólagos ügynöki tevékenység jogát is.

Az CET némi csendes haladás után megkezdte meg kálváriáját, a projekt körüli bonyodalmak és indulatok azóta sem enyhültek. Első körben a legnagyobb nemzetközi civil műemlékvédelmi szervezet, az ICOMOS hazai képviselete facsart citrom díjat a bálna orra alá, majd jött az igazi fordulat, amikor Tarlós István 2010 októberében hivatalba lépett Budapest főpolgármestereként. 2011 januárjában vizsgálatok indultak a CET körül. Műszaki és finanszírozási problémák, a Főváros és a beruházó közötti végeláthatatlan huzavona és jogviták közepette zajló vizsgálatok eredményeként az Állami Számvevőszék 2011 júliusában feljelentést tett, mivel véleményük szerint a budapesti Közraktárak projekt PPP konstrukcióban történő megvalósítása kapcsán feltárt tények megalapozzák a bűncselekmény elkövetésének gyanúját. A bíróság 2012 júniusában jogerős és végrehajtható ítéletben döntött a bálna további sorsáról. A Főváros birtokba vette a CET-et, és elvileg már az utolsó fázisát vezényeli projektnek. Nem várt fordulatként azonban a projekt beruházójának felülvizsgálati kérelme nyomán a Kúria felfüggesztette a Fővárosi Ítélőtábla által hozott másodfokú ítélet végrehajtását a felülvizsgálati eljárás befejezéséig.

A projekt körüli jogi és finanszírozási problémák kezelése azóta is folyik, az üvegbálna átadása pedig úszik. A Főváros kérdésünkre úgy nyilatkozott, hogy a projekt a korábban kiadott ütemezésnek megfelelően halad, zajlanak a műszaki befejező munkák és a bérlői területek végkiépítése. "A garázs működik, a karbantartások és üzembe helyezések megtörténtek, a hibák és hiányok kijavítása tervezői segédlettel folyik, és a nyitást 2013 III. negyedév végére tervezzük. A korábban megkötött bérleti szerződések áttekintése és egyeztetése folyik, várhatóan kereskedelmi, szórakoztató és kulturális funkció kerül az épületbe" - tették hozzá. A tervek szerint a projekt frappáns nevét is megváltozatják.

A tények fényében azonban inkább rejtélynek tűnik, hogy a publikum mikor veheti birtokba a kulturális központot. Az arra haladó gyanútlan szemlélő egyelőre annyit lát, hogy a CET épületén feltűnő, kifeszített reklámponyva hirdeti: a kulturpláza most mélygarázsként működik.

Akik már a startvonal előtt kihullottak

Néhány korábbi szépreményű projektről is érdemes említést tennünk, amelyek végleg kútba estek, vagy a fejlesztés megkezdését bizonytalan időre elhalasztották. Újszerű és érdekes kezdeményezésnek indult például a Róbert Károly körúton a korábbi Material Center átalakításával megvalósítandó Grand Fashion Outlet, amely egy új kiskereskedelmi formátumként, többszintes outlet plázaként nyitotta volna meg kapuit. A 10 000 nm-es bevásárlóközpont különlegessége abban rejlene, hogy szakít az outlet bevásárlóközpontok eddig megszokott elhelyezkedési politikájával, és nem a város peremére, hanem a városon belülre települ. A kialakításban is más koncepciót választottak, ugyanis az outletek inkább strip mall típusú felépítést követnek, itt viszont többemeletes koncepcióval kísérleteznének.

Az átadást eredetileg 2012 tavaszára tervezték, egy ideje azonban elhallgattak a projekt körüli hírek, és az épületben láthatólag semmi mozgolódás nem történik. Hogy az új koncepció, a kiskereskedelem hanyatlása, vagy finanszírozási gondok okozzák a projekt megfeneklését - nem tudni. Mindenesetre a bevásárlóközpont korábbi kizárólagos bérbeadója, a Colliers International kérdésünkre csak annyit közölt, hogy már nem ők a felelősek az épület bérbadásáért.

2013-ban nosztalgiával emlékezünk vissza a válság előtti raliban született újabb és újabb bevásárlóközpont-víziókra: a Neocenter, a Solaris City és a Tópark plázájának megvalósítása egyelőre messzi homályba vész.